Was ist eine Wohnungsgenossenschaft?

Unter einer Wohnungsgenossenschaft versteht man eine Personengruppe, deren Anzahl nicht begrenzt ist und die im Bereich der Immobilienwirtschaft gemeinsame Zwecke verfolgt. Eine Genossenschaft handelt nach den Grundprinzipien Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Das Ziel einer Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder durch gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnversorgung. Ihr Handeln ist anders motiviert als das der kommunalen Wohnungsunternehmen. Wohnungsgenossenschaften zielen auf die individuelle Förderung der eigenen Mitglieder ab und nicht auf die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum, wobei größere Genossenschaften aufgrund ihres großen Bestands diese Versorgung zum Teil mitübernehmen. Um Mieter einer Genossenschaftswohnung zu werden, müssen Genossenschaftsanteile durch den Mieter erworben werden.

Auf diese Anteile zahlen Genossenschaften Dividenden, welche meistens gering ausfallen, um zu verhindern, dass finanzkräftige Mitglieder mit Anteilen spekulieren. Die Summe aller Anteile und Rücklagen bildet die Basis des geschäftlichen Handelns. Geschäftliche Überschüsse, die über Dividenden der Mitglieder hinausgehen, werden wieder investiert. Durch sie können Wohnungsgenossenschaften ihre Projekte finanzieren. Insgesamt gibt es über 2.000 Genossenschaften, die mehr als zwei Millionen Wohnungen für circa drei Millionen Mitglieder regional verwalten. Gemeinsam mit anderen Wohnungsunternehmen sind Genossenschaften im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten, wo sie über regionale Verbände organisiert sind.

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Mitbestimmung

Wer in eine Mietwohnung einer Wohnungsgenossenschaft einziehen will, der zahlt keine Kaution, erst recht keine Provision, sondern erwirbt Genossenschaftsanteile, meist in Höhe einer Mietkaution. Diese Anteile können je nach Genossenschaft zwischen 250 bis 3.000 Euro kosten und variieren je nach Größe der Unterkunft, aber auch nach Anbieter. Da jüngere Genossenschaften ihren Immobilienbestand noch aufstocken wollen, veräußern sie ihre Anteile meistens zu teureren Konditionen, als alteingesessene Anbieter, die teilweise schon seit 100 Jahren am Markt tätig sind.

Dabei haben sie nicht nur den Vorteil, dass sie Dividenden abwerfen, sondern machen den Mieter zum Mitglied und somit zum Anteilseigner der Genossenschaft. Damit geht das Recht auf gleichberechtigte Mitbestimmung (auf Mitgliederversammlungen) einher, denn Genossenschaften sind demokratisch organisiert, wodurch garantiert wird, dass im Sinne der Mitglieder entschieden und gehandelt wird. Bei größeren Genossenschaften werden auf Mitgliederversammlungen Vertreter gewählt, welche auf Vertreterversammlungen die Meinungen der Anteilseigner repräsentieren. Die Mitglieder- bzw. Vertreterversammlung wählt den Aufsichtsrat, welcher die Geschäfte des Vorstandes überwacht. Da diese Geschäfte auch den Neubau von Wohnhäusern betreffen, können Mitglieder so aktiv an der Stadtentwicklung teilhaben.

Soziales

Wohnungsgenossenschaften sind bekannt dafür, dass sie ihren Mitgliedern nicht nur faire Preise, sondern gleichzeitig auch modernes Wohnen in sanierten Immobilien in schönen Stadtteilen und Unterkünften ermöglichen. Die Vorzüge einer Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft gehen aber weit darüber hinaus. Soziale Aspekte spielen eine wichtige Rolle im Handeln dieser Zusammenschlüsse. So gewähren sie ihren Mitgliedern ein lebenslanges Wohnrecht, welches an einen (Dauer-)Nutzungsvertrag gekoppelt ist, welcher prinzipiell nichts anderes als ein Mietvertrag ist. Dieses kann nur durch krasse Verstöße gegen die Satzung (bspw. ausbleibende Mietzahlungen) aufgehoben werden. Genossenschaften dürfen zudem keine Eigenbedarfskündigungen durchführen. Generell sind Genossenschaftswohnungen vor dem Verkauf geschützt. Daraus ergibt sich für Mitglieder eine eigentumsähnliche Sicherheit, welche für beide Seiten von Vorteil ist, wollen Genossenschaften ihre Mitglieder doch am liebsten bis ins hohe Alter halten.

Ein Indiz dafür ist, dass sich Genossenschaften den sozialen Herausforderungen des demografischen Wandels stellen. Vermehrt bauen sie barrierefreie bzw. -arme und altersgerechte Wohnblöcke oder passen Wohnungen entsprechend an. Teilweise schließen sie an ihren nahezu durchgängigen Hausmeister- oder Handwerker- sogar Pflegeservices an. Jüngere Mitglieder profitieren davon ebenfalls. Wenn die bewohnte Wohnung den Ansprüchen nicht mehr genügt (bspw. durch den Wunsch nach Kindern), können sich Mitglieder an die Genossenschaft wenden und diese sucht dann aus ihrem Bestand nach einer passenden Wohnung für ihre Mitglieder. Lässt sich keine finden, dann können Mitglieder die Genossenschaft verlassen und die Anteile werden dann wieder ausgezahlt, man kann aber auch ohne eine Mietwohnung weiterhin Mitglied bleiben. Ebenso ist es möglich, sollte ein Anteilseigner definitiv die Genossenschaft verlassen, dass die Genossenschaftsanteile mit denen einer neuen Genossenschaft getauscht werden.

Innovation

Die Wohnungsgenossenschaften treten immer wieder als Innovationsträger in Erscheinung, nicht zuletzt ausgelöst durch die energieeffizienteren Anforderungen der Neuzeit. Aufgrund ihrer Finanzkraft sind rund 90 Prozent der rund 2,2 Millionen Genossenschaftswohnungen in Deutschland grundsaniert und entsprechen höchsten Standards in puncto Energieeffizienz. Zudem sind Genossenschaften an immer neuen Möglichkeiten zur Verbesserung ihrer Wohnanlagen interessiert. Ob Wärmedämmung, Brennstoffzellen oder Solaranlagen: ökologisch nachhaltige Bau- und Sanierungsprojekte gehören zum genossenschaftlichen Selbstverständnis. Kooperationen mit Hochschulen oder Universitäten sind keine Seltenheit, um die Forschung nach und Entwicklung von immer effizienteren Lösungen voranzutreiben.

Wie bereits im Unterpunkt "Soziales" erwähnt, reagieren Wohnungsgenossenschaften auf den demografischen Wandel der Altersstruktur. Eine ältere Bevölkerung benötigt angepasste Wohnungen und der Bedarf an Betreuung und Pflege wächst ebenfalls. Somit steigt die Nachfrage nach wohnortsnaher Versorgung mit Serviceleistungen. Innovative Wohnformen für Senioren sind das Resultat dieser Reaktion. Wohnortnahe Versorgung, bodengleiche Duschen, Aufzüge im Treppenhaus und weitere Vereinfachungen des Alltags stehen weit oben in der Agenda der Genossenschaften, denn Senioren wollen so lang wie möglich ein selbstbestimmtes und damit unabhängiges Leben führen. Altersgerechte Wohneinrichtungen verfügen in aller Regel über Gemeinschaftsräumlichkeiten, wodurch sich schnell Anschluss an die Nachbarschaft herstellen lässt. Auch für Menschen mit Behinderungen haben Genossenschaften passende Wohnungen im Bestand.

Eine echte Innovation stellt der nächste Aspekt zwar nicht dar, aber bei den super Konditionen kann man beinahe schon von einem innovativen Konzept sprechen: genossenschaftliche Spareinrichtungen. Von den über 2.000 Wohnungsgenossenschaften in Deutschland bieten 47 ihren Mitgliedern Sparabteilungen zum Anlegen ihres Kapitals an. Das "innovative" daran ist, dass die Genossenschaften ihren Anlegern in der Regel deutlich bessere Zinsen zahlen als Banken. Mitglieder können sich also über Top-Zinskonditionen freuen. Sparbücher werden ebenso angeboten wie top verzinste Kinder-Sparbücher oder Ratensparpläne. Darüber hinaus ist es nur Personen aus der Region gestattet, Mitglied zu werden und Geld bei einer Genossenschaft anzulegen, um Zins-Jägern von vornherein die Türen zu schließen.

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